近年來，不少人開始考慮前進日本投資置產，不論是因為看準了日本房地產市場和國情較穩定，具有投資效益，或是想深入體驗日本文化的獨特魅力而置產久居，對於計畫在日本購置房產的人來說，了解日本房地產的制度規則和費用結構都是相當重要的一環。因此，本文將以非日本國人視角整理日本買房的相關費用，包含區域房價行情、初期買房費用、以及買房後的持有成本，現在就讓我們一起來了解這些重要資訊吧！
日本買房行情
以外國人投資購屋較多的區域範圍－首都圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）、近畿圈（大阪府、京都府、兵庫縣、滋賀縣、奈良縣、和歌山縣）為例，根據日本不動產經濟研究所的報告指出，首都圈在 2023 年的新建公寓平均價格為 8,101 萬日圓，每平方公尺（約 0.3025 坪）平均價格落在 122.6 萬日圓；近畿圈的價格相對較低廉，新建公寓的平均價格為 4,666 萬元，每平方公尺平均價格則落在 79 萬日圓。
下表整理了詳細各區域新建公寓的平均總價及平均單價供各位讀者做預算參考，而各物件的價格會因格局、房型、大小等因素而有所不同，建議先參考此表格以了解一般價格趨勢，然後再向專業的房地產仲介諮詢，以獲得更具體和專業的建議！
| 日本首都圈 2023 年新建公寓市場趨勢 | ||
| 區域 | 平均價格 | 每平方公尺單價 |
| 首都圈 | 8,101 萬日圓 （1,701 萬新台幣） |
122.6 萬日圓 （25.746 萬新台幣） |
| 東京23區 | 11,483 萬日圓 （2,411 萬新台幣） |
172.7 萬日圓 （36.267 萬新台幣） |
| 東京都下 | 5,427 萬日圓 （1,140 萬新台幣） |
81.5 萬日圓 （17.115 萬新台幣） |
| 神奈川縣 | 6,069 萬日圓 （1,275 萬新台幣） |
93.2 萬日圓 （19.572 萬新台幣） |
| 埼玉縣 | 4,870 萬日圓 （1,023 萬新台幣） |
76.7 萬日圓 （16.107 萬新台幣） |
| 千葉縣 | 4,786 萬日圓 （1,005 萬新台幣） |
70.2 萬日圓 （14.742 萬新台幣） |
資料來源：日本不動產經濟研究所
［註］匯率以 1 日圓＝0.21 新台幣來換算（計算時間：2024/4/29）
| 日本近畿圈 2023 年新建公寓市場趨勢 | ||
| 區域 | 平均價格 | 每平方公尺單價 |
| 近畿圈 | 4,666 萬日圓 （980 萬新台幣） |
79 萬日圓 （16.59 萬新台幣） |
| 大阪市部 | 4,204 萬日圓 （883 萬新台幣） |
90.2 萬日圓 （18.942 萬新台幣） |
| 大阪府下 | 4,944 萬日圓 （1,038 萬新台幣） |
69.6 萬日圓 （14.616 萬新台幣） |
| 神戶市部 | 4,958 萬日圓 （1,041 萬新台幣） |
85.8 萬日圓 （18.018 萬新台幣） |
| 兵庫縣下 | 5,243 萬日圓 （1,101 萬新台幣） |
72.3 萬日圓 （15.183 萬新台幣） |
| 京都市部 | 5,720 萬日圓 （1,201 萬新台幣） |
97.7 萬日圓 （20.517 萬新台幣） |
| 京都府下 | 4,712 萬日圓 （990 萬新台幣） |
63 萬日圓 （13.23 萬新台幣） |
| 奈良縣 | 4,558 萬日圓 （957 萬新台幣） |
62.2 萬日圓 （13.062 萬新台幣） |
| 滋賀縣 | 4,159 萬日圓 （873 萬新台幣） |
59.2 萬日圓 （12.432 萬新台幣） |
| 和歌山縣 | 4,237 萬日圓 （890 萬新台幣） |
55.6 萬日圓 （11.676 萬新台幣） |
資料來源：日本不動產經濟研究所
［註］匯率以 1 日圓＝0.21 新台幣來換算（計算時間：2024/4/29）
日本買房可以申請貸款嗎？
日本對於外國人購買日本不動產並沒有太多限制！或許有讀者聽說過在某些國家，外國人若要購買該國不動產，就只能擁有使用權或地上權；或者是外國人在購買條件本身就存在諸多限制，導致投資不易。在日本，只要按時繳交規費及相關稅賦，不論國籍，每個人都能擁有自己的房屋與土地。不過，日本雖然在購買資格上沒有太大的限制，但對於資金不足而需要向銀行申請貸款的投資人，如果沒有永久居留證明，日本銀行不會輕易通過貸款，因此本段將會說明如何讓沒有日本永久居留證的投資人提高獲得貸款的機會！
日本配偶保證人
某些日本銀行可以提供沒有永久居留證的外國人房屋貸款，條件是以日本人或是擁有永久居留證居民身份的配偶作為「 擔保人 」，就可以提高申請到房屋貸款的機率，詳細的適用利率和細節可以諮詢有提供外國人辦理房屋貸款的金融機構。
申貸人國家的銀行貸款
如果申貸人國家的銀行在日本設有分行，貸款申請成功的機率也會提升！在日本有設立分行的銀行可以追蹤申貸人的貸款歷史及貸款情況，這讓雙方的條件較為明確且較有保障，因此申貸成功率也會自然的提升。以台灣人申請貸款為例，有在日本設立分行的台灣銀行有以下這幾間：
- 台灣銀行
- 第一銀行
- 兆豐銀行
- 中國信託
- 彰化銀行
- 台新銀行
- 玉山銀行
而申貸的條件大致如下：
- 屋齡 20 年以內
- 房屋成交價在 3,500 萬日圓以上
- 房屋面積在 50 平方公尺（約 15.125 坪）以上
- 沒有寬限期
- 貸款成數約 5～7 成
- 年收入 100 萬新台幣以上
準備較多頭期款
若申貸人是非永久居民身份的外國人，就會受到比較嚴格的篩選標準。因此，準備較多的頭期款可以向日本的金融機購證明收入穩定且還款機率高，也是一種提高申請成功機率的好方法。
日本買房初期費用
在日本買房時支付的「 初期費用 」，分別為：不動產仲介費、司法書士費用、印花稅、登錄免許費，以及不動產取得稅，本段落將會一一介紹。
日本買房費用：日本不動產仲介費
日本不動產仲介費用為：交易總價 3％＋6 萬日圓＋消費稅。日本的不動產買賣制度已相當成熟，透過合格的仲介來保障房屋買賣的流程及權益，協助確保各階段皆符合日本法規，也幫助消費者打理容易忽略的日本買房眉眉角角！
日本買房費用：司法書士費用
簡單來說日本的司法書士費用就等同於台灣的代書費用，內容即為協助雙方進行不動產的過戶手續。而日本司法書士的收費方式會根據區域行情、手續的內容和難易度而不同，大致的行情價格落在 10～20 萬日圓之間。
日本買房費用：印花稅
日本的不動產銷售合約須繳納印花稅，可參考下圖中依級距對照的稅賦價格。假設今天購買了 1,000 萬日圓的不動產，需要支付 2 萬元的印花稅，不過要特別注意的是，日本目前實施優惠價格減半，因此只需支付 1 萬日圓，而這項優惠預計實施至 2027 年。
| 契約金額 | 原稅額 | 優惠減免 | |
| 不動產移轉合約 | 建築工程合約 | ||
| 10～50 萬日圓 | 100～200 萬日圓 | 400 日圓 | 200 日圓（-50％） |
| 50～100萬日圓 | 200～300 萬日圓 | 1,000 日圓 | 500 日圓（-50％） |
| 100～500 萬日圓 | 300～500 萬日圓 | 2,000 日圓 | 1,000 日圓（-50％） |
| 500～1,000 萬日圓 | 1 萬日圓 | 5,000 日圓（-50％） | |
| 1,000 萬日圓～5,000 萬日圓 | 2 萬日圓 | 1 萬日圓（-50％） | |
| 5,000 萬日圓 ～1 億日圓 | 6 萬日圓 | 3 萬日圓（-50％） | |
| 1 億日圓～ 5 億日圓 | 10 萬日圓 | 6 萬日圓（-40％） | |
| 5 億日圓～10 億日圓 | 20 萬日圓 | 16 萬日圓（-20％） | |
| 10 億日圓～50 億日圓 | 40 萬日圓 | 32 萬日圓（-20％） | |
| 50 億日圓以上 | 60 萬日圓 | 48 萬日圓（-20％） | |
資料來源：國土交通省
日本買房費用：登錄免許費
在日本購買不動產時，購買者對土地和建築物的所有權進行登記，是一種向外界表明土地和建築物所有權的程序。登陸免許費就是在這個登記的移轉過程內產生的規費，計算方式是用土地和建築物的評估價值（固定資產稅評估價值）乘以稅率計算的。計算方式依登記類型而有所差異，土地所有移轉登記為 2%、新建房屋登記 0.4%、中古屋移轉登記 2%。
日本買房費用：不動產取得稅
不動產取得稅是在日本取得不動產時必須繳納的稅賦之一，包含購買土地或房屋、贈與或建造，不論是否登記完成均需繳稅。但在某些情況下，例如繼承獲得的不動產則不需繳納該稅賦。
不動產取得稅額會以「計稅基數 × 稅率」計算，稅基金額會採用官方的評估價格，而不是實際出售時的價格，因此會比市場價格來得便宜；稅率在普通情況下為 4%，但在 2027 年日本推出稅賦優惠減免，因此降至 3%，且不需符合其他條件，只要是土地或房屋皆可申請。
日本買房持有成本
在順利購買日本的不動產後，最重要關心的資訊就是買房後的「 持有成本 」啦！本段落將會介紹日本買房後的持有成本有哪些，分別為：固定資產稅、都市計畫稅、修繕積立金、大樓管理費，以及代租代管費。
固定資產稅
固定資產指的是土地和房屋，屋主需在每年的 1 月 1 日繳納固定資產稅，一般稅率是1.4%，因此稅額的計算方式是政府對固定資產的估價 × 1.4％。
都市計畫稅
在日本持有都市計畫地區的不動產持有者需要繳交都市計畫稅，稅率由各地方政府規定，但法定不會超過 0.3％，因此稅額計算方式可以政府對固定資產的估價 × 0.3％ 計算。
修繕積立金
修繕積立今又稱修繕儲備金，意思是屋主每月向社區管理委員會繳納一筆錢，這筆錢會用於大樓維護工作，例如更換外牆、公設修繕、電梯維護等。
大樓管理費
大樓管理費是屋主每月向社區管理委員會繳納的錢，主要用途是支付物業管理、清潔費、公設水電等。
代租代管費
各家管理公司的代租代管收費情況皆不同，代租代管公司主要的收費項目會包含租賃管理費（一般是月租金的 5%＋消費稅）、管理修繕費、代繳管理修繕費以及匯款回台手續費，建議從多個面向了解公司的優劣勢後再做決定。
日本買房費用懶人包
| 買房初期費用 | ||
| 名稱 | 計算方式 | 備註 |
| 不動產仲介費 | 總價 3％＋6 萬日圓＋消費稅 | |
| 司法書士費用 | 依照個案收費，一般為10～20萬日圓 | |
| 印花稅 | 依照房價計算 | 稅賦優惠減免至 2027 年 |
| 登錄免許費 | 土地所有移轉登記為 2 ％、新建房屋登記 0.4 ％、中古屋移轉登記 2 ％ | |
| 不動產取得稅 （地方稅） |
計稅基數 × 3 ％ | 稅賦優惠減免至 2027 年 |
| 買房持有費用 | ||
| 名稱 | 計算方式 | 備註 |
| 固定資產稅 （地方稅） |
政府對固定資產的估價 × 1.4％ | 一次性 |
| 都市計畫稅 （地方稅） |
政府對固定資產的估價 × 0.3％ | 一次性 |
| 修繕積立金 | 依管委會規定 | 每月繳納 |
| 大樓管理費 | 依管委會規定 | 每月繳納 |
| 代租代管費 | 依公司管理內容規定 | 依簽約期 |
