按日存档: 2024-06-21

相信日本是很多人的出國首選！距離台灣只有 2,164 公里，生活型態卻大大不同，這其中當然也包含了大家都在關注的房屋議題啦！今天筆者要來介紹日本房屋型態、日本房屋格局及日本房屋耐震程度，順便分享筆者自身在日本租屋的趣事。想在日本買房租屋的朋友一起到內文深入了解日本的房屋生態吧！

💡編按：大家都在說的 LDK、1LDK、2LDK 到底是什麼？日本房屋格局怎麼看？快到文章內讓筆者帶你一起了解 LDK意思以及日本房屋的眉眉角角！

日本房屋型態有哪些？

日本房屋型態大致可分為小型公寓（アパート）、一般公寓（マンション）和獨立別墅（一戸建）三大類。而其中日本的建築構造又大致分為木頭建設（木造）及鋼筋水泥建設（鉄筋）兩種。

日本房屋型態：小型公寓（アパート）

「 小型公寓 」大多使用木頭及較輕的鐵筋建造而成，因為材料的關係，樓層規劃也相對較低，通常高度不超過 3 層樓，基本上是不會有電梯的喔！小型公寓因為是木造的建築，隔音也相對一般公寓來的差，在循環方面，木造的房子夏天不易散熱，冬天也相對不易儲熱。

💡編按：筆者住了五年的木造小型公寓，每天不只定時被隔壁的鬧鐘叫醒，夏天冬天更是冷暖氣伺候一整天的呀！

日本房屋型態：一般公寓（マンション）

「 一般公寓 」會使用較堅固的鋼筋及水泥來搭建，和木造建築相比較為穩健，樓層規劃也比小型公寓來的高。除此之外，隔音及儲熱相較於小型公寓來的好。一般公寓就和小型公寓不一樣，有電梯啦！另外，這邊補充一點，小型公寓通常是不會有門鎖的，誰都可以進出的地方相較多，相比之下一般公寓的安全管理也相對來的比較嚴格喔！

日本房屋型態：獨棟別墅（一戶建）

在日本房屋網站上常看到的「 一戶建 」擁有獨棟的建築物加土地，部分一戶建還能擁有自己的庭院、花園，也能說是日本人目前主要的住宅形式。

💡編按：筆者假日的休閒娛樂就是去逛逛家裡附近的一戶建，只能說每家的細節及風格大不相同！另外，筆者也觀察到日本住家為了節省空間，停車棚的圍欄竟然設計成往上掀蓋式的！下次有機會的話不妨注意看看喔！

另外跟大家補充一點！日本的住宅建築，不管是小型公寓還是一般公寓都是沒有管理員的喔！除了一般公寓可能需要感應鑰匙之外，就沒有其他安全措施了，和台灣比較起來不太一樣呢！

日本房屋格局？LDK意思？

常常見到日本的租屋網以及買房網上寫著一些英文及數字，例如：1R、1K、1DK、2LDK 等，想必讀者們會思考 LDK意思 ？這些英文及數字到底是什麼呢？

其實這些英文字母代表著不同的房屋格局！這邊先幫讀者們解惑「 LDK意思 」！

• R：Room 臥室
• K：Kitchen 廚房
• D：Dining Room 餐廳
• L：Living Room 客廳
• S：Service Room，就是沒有窗戶的房間。日文稱之為「 納戶 」，有著倉儲空間的意思。

而標示在最前面的數字，代表的是房子內「房間」的數量。舉例說明：

• 1R ＝ 1 房，廚房和房間之間沒有隔間。
• 1K ＝ 1 房，廚房和房間之間有隔間。
• 1DK ＝ 1 房，並有餐廳和廚房 。
• 1LDK ＝ 在 1DK 的基礎上，增加了客廳。
• 2LDK/3LDK ＝ 2 房 2 廳、3 房 2 廳的格局。

另外，日本因為常用榻榻米計算房間面積的大小，量詞為「 帖/疊 」，和台灣所使用的「 坪 」不同。通常一帖/疊大小為 90 × 180 cm，且兩帖/疊大約為一坪。這種獨特的測量方式考慮了房間的實際使用空間，為房屋面積提供了更切實的數據！

💡延伸閱讀＞＞＞一坪多大？一坪等於多少平方公尺？坪數換算公式？各國房屋面積單位？

日本房屋耐震嗎？

日本被認為是世界上地震量最大的國家之一，大家走在日本街頭常常看到新建大樓掛著大大的「 免震 」、「 耐震 」的廣告牌示。那日本的房子到底耐不耐震呢？日本房屋針對地震的建造模式分為「 耐震 」、「 制震 」及「 免震 RC 造 」三類：

日本房屋建造模式：耐震

「 耐震 」建築是利用強化建築物本身的柱及樑來達到足以耐得住地震的建築模式。地震時房屋不會吸收任何晃動，震度會直接反應在房屋上。這種構造相對便宜，保養修護也相對來的容易，並且不怕風吹，是耐強風的。真的就是字面上的「耐」呢！

但是以白話文來說這種構造就是以忍耐的方式對抗地震，隨著震的次數越多，房屋的損傷會跟著變多，耐震程度也會跟著變弱，如果是屋齡較高的耐震建築就要特別注意了！另外，耐震建築也是目前日本住宅當中最常見且最古老的建築構造喔！

日本房屋建造模式：制震

「 制震 」建築是在建築物裡多安裝了叫「ダンパー」（danpa）的制震裝置。這種制震裝置不僅僅能吸收及緩和震動，還能減少晃動的幅度，對建築物本體的損害相對也會減少。普遍來說較高樓層的建築，感受到的晃感越大，但安裝了制震裝置，越上層就越能達到緩和震度的效果喔！另外，制震裝置（ダンパー）有非常多種模型，所以也能巧妙運用在耐震建築上，修復及保養都是相對容易的！

💡編按：日本的「東京スカイツリー東京晴空塔」以及大家所熟悉的「台北 101」使用的都是制震構造喔！

日本房屋建造模式：免震 RC 造

「 免震 」建築可說是目前對於地震最有感、好處較多的建築構造。免震 RC 造在建物地面下安裝了「層壓橡膠」的免震裝置，隔離地震震動對建築物的傳播，使建築物不受地震的晃動影響。這類的建築對於橫向地震十分有效，大約可減少七到八成的晃動感！有「地震再大，房屋內的傢俱也不太會倒塌」的說法喔！但是，由於免震房屋利用的是較硬的地面來建設，和地盤是不相連的，所以颱風天時也會晃動的相對厲害。

另外，雖然「層壓橡膠」的耐用年數能達到 60～80 年，但因為免震的歷史比起耐震和制震都還要來的短，所以目前還未能證實。然而，「層壓橡膠」需要定期檢查及交換，也因地盤軟硬的影響很大，所以造價相對較高，販賣價格也高。

💡編按：涉谷最新的商業百貨「渋谷スクランブルスクエア Shibuya-scramble」及 2012 年完工的丸之內站使用的就是免震技術喔！

相比之下每一種建築都有利弊，沒有誰特別好，也沒有誰特別差呢！

💡延伸閱讀

• RC、SRC、SC差在哪？我家建築結構耐震嗎？建築結構總比較！
• 耐震設計規範新規定？制震、耐震、免震差在哪？阻尼器功用？水泥磅數是什麼？

日本房屋常見名詞！

在認識完日本常見的房屋型態、房屋格局及耐震建築後，讀者們可能還是會對日本房屋名詞感到陌生。別擔心！筆者今天幫你把這些常見名詞都整理好了，不管是要去日本旅遊住飯店、在日本置產買房，抑或是去日本讀書、工作、打工租屋，都能對日本房屋的用語更加熟悉，未來在日本看房時就不會對這些名詞感到霧煞煞了！

日本房屋常見名詞：「室內圖篇」

以上這些是室內圖常常見到的單字用語，把這些都記起來在日本租屋買房就沒問題啦！

近年來地震災害頻傳，日本以強大的危機處理及預防能力打響國際知名度，並積極與其他國家組織分享地震防災的經驗和技術，其中就包括同屬地震板塊交界處的台灣，兩國互相交流促進整體地震災害預防及減災能力的提升。相信身處在台灣的我們早已熟悉本國的地震相關資訊，但關於日本的地震板塊有哪些？日本的斷層帶在哪？地震防災應變措施與台灣又有哪些不同之處？是不是就不太了解了呢？讓我們一起看下去吧！

日本地震

日本位於亞洲大陸以東、太平洋的西北處，在歐亞大陸板塊、北美洲板塊、太平洋板塊及菲律賓板塊四個板塊之間，獨特的地理位置使得日本火山及日本地震活動頻繁。自古以來日本各地曾多次發生大大小小規模的地震，除了地震本身帶來的危險性外，因地震所引發的的海嘯和火山活動更是對居民造成嚴重的生命威脅，也引起廣泛的國際社會關注，因此本文將會介紹日本地震的相關知識，以及日本目前的防震措施有哪些！

在開始之前，我們先簡單介紹日本近 30 年來各地發生的知名地震事件：

日本地震：阪神大地震

「 阪神大地震 」，又稱「 神戶大地震 」或「 關西大地震 」，發生在 1995 年 1 月 17 的日本關西地區，震央位於神戶西南方的明石海峽，最大震度為 7.3 的地震事件。阪神大地震在日本地震史上扮演了重要的角色，只因當時許多日本學者認為關西地區發生大地震的機率很低，導致該地區缺乏充分的防災措施及緊急救援系統，特別是神戶周邊許多交通要道都需通過隧道或高架橋，因交通要道在地震時受到嚴重的損壞，而大大影響了搜救行動的速度，造成許多人員傷亡。因此，阪神大地震的發生可說是直接促使相關單位開始加強地震科學研究、城市建築防震及交通防震等相關措施。

日本地震：東北地方太平洋近海地震（311 大地震）

「 東北地方太平洋近海地震 」，或是一般人更耳熟能詳的「  311 大地震 」，於 2011 年 3 月 11 日發生在日本東北外海，震央位於宮城縣首府仙台市東部的太平洋海域，是日本有史以來首次記錄到震度規模超過 9 的地震。除此之外，311 大地震所引發的巨大海嘯更是造成一系列的災難性事件，其中包括著名的福島核災，導致日本大規模的生活機能癱瘓和經濟活動停滯，是當時數十年來日本本土所遭遇的最大自然災害。

日本地震：熊本地震

「 熊本地震 」，於 2016 年 4 月 16 日發生在日本西南部九州島，震央位於九州中部的熊本縣，是一次最大震度為 7 的地震事件。此次地震導致熊本縣多處建築物倒塌、交通路線損壞、重要文化財產熊本城天守閣屋頂瓦片掉落、城牆毀壞。時任首相安倍晉三在災後儘速指示相關單位掌握災害情況以便救災，當時日本天皇明仁與皇后美智子隨後也取消靜岡訪問行程，向熊本縣的災民傳達慰問之意。

日本地震：能登半島地震

「 能登半島地震 」，於 2024 年 1 月 1 日發生在日本石川縣能登半島，震央位於石川縣穴水町東北 42 公里處，此次地震是氣象廳實施緊急地震速報以來範圍最廣的一次，並伴隨著「 長週期震動 」，長週期震動會導致高樓層發生共振，使得搖晃更久更劇烈，且長週期震動有遠距離傳播的特性，因此就算在幾百公里外的縣市也會受到影響。此次的地震也造成石川縣多棟建築物倒塌，是 2024 年以來規模較大的地震之一。

日本板塊有哪些？

在了解日本板塊之前，生長在台灣的我們都知道台灣是一個位於菲律賓海板塊和歐亞板塊兩個板塊之間的島嶼國家，地震運動已然非常活躍。然而，相較之下，日本居然是位於四個主要板塊—歐亞板塊、北美洲板塊、太平洋板塊和菲律賓海板塊之間的國家！這使得 日本地震 活動非常頻繁，那究竟這幾個板塊的相對位置為何？又有什麼有趣的小知識呢？此段將會逐個說明！

歐亞板塊

「 歐亞板塊 」是全世界最大的板塊之一，涵蓋了大部分的歐亞大陸及中東地區，與日本西部地區接壤。歐亞板塊與非洲板塊、印度板塊的交界處是地震發生頻繁地區，板塊之間相互擠壓也造就了許多不同的地貌，例如喜馬拉雅山就是印度板塊擠壓歐亞板塊所形成的結果。

菲律賓海板塊

「 菲律賓海板塊 」是一個相對較小的板塊，分佈區域位於菲律賓周圍的海域，西部以菲律賓群島、台灣和琉球群島為界，北部以日本為界，東部為馬里亞納海溝隱沒帶，南部則以雅浦島、帕勞和印度尼西亞最東部的島嶼為界。菲律賓海板塊和歐亞板塊的碰撞是台灣島的形成原因，且這一過程時至今日還在繼續。

太平洋板塊

「 太平洋板塊 」是全世界最大的主要板塊，面積超過一億平方公里，與北美板塊在日本東部外海接界產生斷層帶，即為著名的馬里亞納海溝。

北美板塊

「 北美洲板塊 」是北美洲的主要板塊，涵蓋了北美洲大部分的地區，包括加拿大、美國、墨西哥和格陵蘭等地區。北美板塊南部邊界與歐亞板塊、菲律賓海板塊在日本中部地區接壤。

以上就是日本主要四個板塊的分佈情形，板塊擠壓所產生的隆起、褶皺、斷層等豐富的地質地形對研究地球演化的過程都富含重要意義。

日本斷層分布在哪？

尤如前述，日本位於歐亞板塊、菲律賓海板塊、太平洋板塊及北美板塊的交界處，根據日本地質調查所得出的數據，位處地震帶上的日本，國內有多達 114 條斷層帶！這也是 日本地震 如此頻繁的原因！

日本中央構造線

其中，最為知名且重要的日本斷層系統即是「 中央構造線 」，中央構造線是一條貫穿日本中部，包括多條並行以及相互交錯斷層的地質結構，一路從關東延伸到九州，總長達 360 公里，相當於台北到高雄的行駛距離。這條中央構造線因在不同的地質區域間大量運動，而形成了一條分界線，兩側排列了不同的岩石，是日本最長、最重要的斷層之一，也是 日本地震 的主要活動來源。不過要注意的是，雖然中央構造線貫穿了日本的山脈、河流和平原地帶，對日本的地形和地貌有著深遠的影響，但它並不是板塊邊界。

除此之外，中央構造線是一個活躍的斷層系統，日本地震調查委員會自 1995 年阪神大地震後就開始加強日本各地斷層的調查。據調查發現，若中央構造線這條斷層發生斷裂，可能引發規模達 8.0 的地震，各地最大震度可能達到 6 至 7 級，因此有關當局也都針對斷層區上的建築進行遷移，希望能夠降低地震可能帶來的災害。

日本地震震度？

根據日本地震研究委員會所制定的《日本氣象廳地震強度等級相關說明表》，是日本氣象廳對於日本地震震度的描述指標！日本地震震度階級從 1級 到 7級，分別代表不同地震的強度對人類的影響，具體內容如下表所示：

當地震發生時，新聞常會使用上述名詞來描述地震的強度及影響程度。這些敘述相對較直觀，能讓民眾對目前地震強度能更好的的理解和掌握。

日本地震預測圖！

下圖為日本地震調查研究推進本部於 2020 年製作的全國地震預測地圖，內容針對日本未來 30 年地震發生概率及地點預測，雖然此日本地震預測地圖不能完全掌握日本地震的發生時間，但可以讓該區域針對發生地震的概率規劃預防及應變措施，詳細的報告內容筆者幫大家整理在下方！

日本地震預測圖：1. 地震預測概率地圖

左上區塊為「日本地震預測概率地圖」，是根據目前可以考慮的所有日本地震的位置、規模和機率，集體計算每個位置的地震機率和震度的一組地圖，並會顯示分佈狀況。

日本地震預測圖：2. 特定震源斷層的地震預測地圖

右上區塊為「特定震源斷層的日本地震預測地圖」，是用於計算特定地區的地震震度及分佈情況，亦可用於顯示該地區受到某一震度以上所影響的人口範圍情況。以糸魚川－靜岡構造線斷層帶中的北部區間為例，此地圖展示了當地發生地震時，影響地區及震度 6 弱以上會影響人口的範圍。

日本地震預測圖：3. 2020 年版的全國地震預測地圖的特點

最下方區塊為 2020 年版本的日本地震預測地圖，相較於 2018 年版有以下更動處：

• 改進了地震模型，尤其是難以預先確定震源斷層的地震模型（考慮了東北地區太平洋海域的地震活動等因素）
• 改進地下結構模型
• 評估基準日期變更為 2020 年 1 月 1 日，用於地震發生概率的評估
• 修改地震動預測地圖的配色方案
• 公開按照地區和都道府縣劃分的地震動預測地圖

總結以上，該報告結果機率圖顯示了在未來 30 年內，北海道東南部、仙台平原部分地區、東京都區、東海四國地區太平洋一側、糸魚川靜岡構造線斷層帶週邊地區等地區地震機率較高。

日本的防震措施有哪些！

因位於板塊交界處，日本地震頻繁發生。在阪神大地震和 311 大地震後，日本破釜沈舟地重視地震防災，各界對於政府和民間的防災政策也積極配合。因此，救災和防災工作成為當前最重要的任務。日本也提出了多項防災對策，包括改良災害對策基本法、防災沙盤推演、建設防災公園和據點、建築物耐震強化、緊急道路周邊建築物加強、木造密集區防火、緊急醫療等，以保障民眾生命財產安全。接著就跟著筆者一起來看看日本的防災措施有哪些吧！

日本防震措施：避難所設置

日本政府設立大型防災公園及小型避難公園作為救援活動、復原活動的據點，這些開放式的場地提供相對安全的空間，並搭建運輸物資直升機起降點、臨時廁所、太陽能發電燈、緊急給水裝置、自動販賣機等多項設施供民眾使用。

日本防震措施：推動耐震化措施

為了減少地震所造成的災情、保護居民的生命及財產，日本政府計畫性地進行住宅及建築物耐震修建，以提升災害承受力。具體措施包含運輸道路耐震化、木造住宅密集地區之不燃化、耐震化，以及重要建築物耐震化等。

日本防震措施：防災士機構＆協會

日本政府推動「 防災士制度 」，防災士的定義是指在社會各個角落積極參與提升防災能力的活動，並且經過相關機構的認證，在災害發生時協助政府的快速反應，擔任避難、救助和管理避難所的角色。

日本防震措施：防災地理資訊系統

日本政府持續推動國土數位化，透過電子地圖的圖層，可以掌握防災設施、木造住宅、道路、基礎建設等相關位置資訊，使政府更加了解各個地理位置的特徵，並且可以判斷哪些地區需要增加防護措施，以應對潛在的災害風險。

日本防震措施：防災 APP 建置

日本政府推動防災應用程式（APP），用於提供地震預警、災害信息、避難所資訊、求救指南等功能。防災應用程式可以幫助民眾在地震發生時及時獲取重要資訊，做出正確的應對方式。

近年來，不少人開始考慮前進日本投資置產，不論是因為看準了日本房地產市場和國情較穩定，具有投資效益，或是想深入體驗日本文化的獨特魅力而置產久居，對於計畫在日本購置房產的人來說，了解日本房地產的制度規則和費用結構都是相當重要的一環。因此，本文將以非日本國人視角整理日本買房的相關費用，包含區域房價行情、初期買房費用、以及買房後的持有成本，現在就讓我們一起來了解這些重要資訊吧！

日本買房行情

以外國人投資購屋較多的區域範圍－首都圈（東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）、近畿圈（大阪府、京都府、兵庫縣、滋賀縣、奈良縣、和歌山縣）為例，根據日本不動產經濟研究所的報告指出，首都圈在 2023 年的新建公寓平均價格為 8,101 萬日圓，每平方公尺（約 0.3025 坪）平均價格落在 122.6 萬日圓；近畿圈的價格相對較低廉，新建公寓的平均價格為 4,666 萬元，每平方公尺平均價格則落在 79 萬日圓。

下表整理了詳細各區域新建公寓的平均總價及平均單價供各位讀者做預算參考，而各物件的價格會因格局、房型、大小等因素而有所不同，建議先參考此表格以了解一般價格趨勢，然後再向專業的房地產仲介諮詢，以獲得更具體和專業的建議！

資料來源：日本不動產經濟研究所
［註］匯率以 1 日圓＝0.21 新台幣來換算（計算時間：2024/4/29）

資料來源：日本不動產經濟研究所
［註］匯率以 1 日圓＝0.21 新台幣來換算（計算時間：2024/4/29）

日本買房可以申請貸款嗎？ 

日本對於外國人購買日本不動產並沒有太多限制！或許有讀者聽說過在某些國家，外國人若要購買該國不動產，就只能擁有使用權或地上權；或者是外國人在購買條件本身就存在諸多限制，導致投資不易。在日本，只要按時繳交規費及相關稅賦，不論國籍，每個人都能擁有自己的房屋與土地。不過，日本雖然在購買資格上沒有太大的限制，但對於資金不足而需要向銀行申請貸款的投資人，如果沒有永久居留證明，日本銀行不會輕易通過貸款，因此本段將會說明如何讓沒有日本永久居留證的投資人提高獲得貸款的機會！

日本配偶保證人

某些日本銀行可以提供沒有永久居留證的外國人房屋貸款，條件是以日本人或是擁有永久居留證居民身份的配偶作為「 擔保人 」，就可以提高申請到房屋貸款的機率，詳細的適用利率和細節可以諮詢有提供外國人辦理房屋貸款的金融機構。

申貸人國家的銀行貸款

如果申貸人國家的銀行在日本設有分行，貸款申請成功的機率也會提升！在日本有設立分行的銀行可以追蹤申貸人的貸款歷史及貸款情況，這讓雙方的條件較為明確且較有保障，因此申貸成功率也會自然的提升。以台灣人申請貸款為例，有在日本設立分行的台灣銀行有以下這幾間：

• 台灣銀行
• 第一銀行
• 兆豐銀行
• 中國信託
• 彰化銀行
• 台新銀行
• 玉山銀行

而申貸的條件大致如下：

• 屋齡 20 年以內
• 房屋成交價在 3,500 萬日圓以上
• 房屋面積在 50 平方公尺（約 15.125 坪）以上
• 沒有寬限期
• 貸款成數約 5～7 成
• 年收入 100 萬新台幣以上

準備較多頭期款

若申貸人是非永久居民身份的外國人，就會受到比較嚴格的篩選標準。因此，準備較多的頭期款可以向日本的金融機購證明收入穩定且還款機率高，也是一種提高申請成功機率的好方法。

日本買房初期費用

在日本買房時支付的「 初期費用 」，分別為：不動產仲介費、司法書士費用、印花稅、登錄免許費，以及不動產取得稅，本段落將會一一介紹。

日本買房費用：日本不動產仲介費

日本不動產仲介費用為：交易總價 3％＋6 萬日圓＋消費稅。日本的不動產買賣制度已相當成熟，透過合格的仲介來保障房屋買賣的流程及權益，協助確保各階段皆符合日本法規，也幫助消費者打理容易忽略的日本買房眉眉角角！

日本買房費用：司法書士費用

簡單來說日本的司法書士費用就等同於台灣的代書費用，內容即為協助雙方進行不動產的過戶手續。而日本司法書士的收費方式會根據區域行情、手續的內容和難易度而不同，大致的行情價格落在 10～20 萬日圓之間。

日本買房費用：印花稅

日本的不動產銷售合約須繳納印花稅，可參考下圖中依級距對照的稅賦價格。假設今天購買了 1,000 萬日圓的不動產，需要支付 2 萬元的印花稅，不過要特別注意的是，日本目前實施優惠價格減半，因此只需支付 1 萬日圓，而這項優惠預計實施至 2027 年。

資料來源：國土交通省

日本買房費用：登錄免許費

在日本購買不動產時，購買者對土地和建築物的所有權進行登記，是一種向外界表明土地和建築物所有權的程序。登陸免許費就是在這個登記的移轉過程內產生的規費，計算方式是用土地和建築物的評估價值（固定資產稅評估價值）乘以稅率計算的。計算方式依登記類型而有所差異，土地所有移轉登記為 2%、新建房屋登記 0.4%、中古屋移轉登記 2%。

日本買房費用：不動產取得稅 

不動產取得稅是在日本取得不動產時必須繳納的稅賦之一，包含購買土地或房屋、贈與或建造，不論是否登記完成均需繳稅。但在某些情況下，例如繼承獲得的不動產則不需繳納該稅賦。

不動產取得稅額會以「計稅基數 × 稅率」計算，稅基金額會採用官方的評估價格，而不是實際出售時的價格，因此會比市場價格來得便宜；稅率在普通情況下為 4%，但在 2027 年日本推出稅賦優惠減免，因此降至 3%，且不需符合其他條件，只要是土地或房屋皆可申請。

日本買房持有成本

在順利購買日本的不動產後，最重要關心的資訊就是買房後的「 持有成本 」啦！本段落將會介紹日本買房後的持有成本有哪些，分別為：固定資產稅、都市計畫稅、修繕積立金、大樓管理費，以及代租代管費。

固定資產稅

固定資產指的是土地和房屋，屋主需在每年的 1 月 1 日繳納固定資產稅，一般稅率是1.4%，因此稅額的計算方式是政府對固定資產的估價 × 1.4％。

都市計畫稅

在日本持有都市計畫地區的不動產持有者需要繳交都市計畫稅，稅率由各地方政府規定，但法定不會超過 0.3％，因此稅額計算方式可以政府對固定資產的估價 × 0.3％ 計算。

修繕積立金

修繕積立今又稱修繕儲備金，意思是屋主每月向社區管理委員會繳納一筆錢，這筆錢會用於大樓維護工作，例如更換外牆、公設修繕、電梯維護等。

大樓管理費

大樓管理費是屋主每月向社區管理委員會繳納的錢，主要用途是支付物業管理、清潔費、公設水電等。

代租代管費 

各家管理公司的代租代管收費情況皆不同，代租代管公司主要的收費項目會包含租賃管理費（一般是月租金的 5%＋消費稅）、管理修繕費、代繳管理修繕費以及匯款回台手續費，建議從多個面向了解公司的優劣勢後再做決定。

日本買房費用懶人包

近來新聞上常看到台灣的藝人與網紅選擇在日本置產，其實不只藝人網紅，日本的房貸利率以及日圓匯率近年持續走貶，已有愈來愈多投資者看見在日本買房投資的可能性！至於日本買房要注意哪些事情？有什麼資格限制與條件？這次就讓筆者帶讀者們了解在日本買房流程及注意事項！

日本買房流程

step 1. 尋找信任的房屋仲介

和在台灣一樣，日本也有不動產（房屋）仲介行業，透過仲介媒合、處理購售屋流程，基本上性質和台灣的房屋仲介類似。因此，如果不是有親友在日本，在日本購屋由於語言不通，加上持有不動產相關稅賦及費用眾多，建議可以直接尋找信任且提供中英文服務的房屋仲介，保護自身買房安全及防範詐騙風險！

step 2. 挑選物件

想在日本買房，除了可以透過線上與仲介洽談、在網路上瀏覽物件之外，不少人會直接前往日本由仲介帶領參觀房屋，實際走一趟，以更了解房屋採光、周邊環境與房屋安全性。

step 3. 購屋申請

在選定合適的物件後，仲介會提供一份「購屋意願申請書」，填寫申請書表示確定購買意願，後續則交由仲介公司和賣方進行銷售條件的協商！

step 4. 備齊資料

要買房當然少不了要準備簽約的文件資料以及費用，以及選擇適合的付款方式！筆者幫有需要的讀者們整理出簽約時所需的文件以及資料：

• 護照
• 訂金：買方需支付物件價格的 10% 作為訂金
• 佣金：押金的一半會作為房屋仲介的佣金
• 印花稅：簽署買賣合約時，按照買賣金額將印花稅票黏貼在合約上繳納印花稅　（在台灣簽約可免印花稅，不過在日本簽約需負擔印花稅）

step 5. 簽約

達成協商後，買賣雙方簽名蓋章，這一階段必須由買方到日本簽約，或日本不動產經紀人來台簽約；假若真的無法碰面，也可以委託日本仲介代理買方在日本跟賣方簽約，台灣買家再透過視訊的方式確認進度與狀況即可。

另外，買方在這個階段也須交付訂金，一旦交付訂金，不動產買賣合約即成立！

step 6. 結算尾款、交屋及過戶

當合約簽訂後，買方會即時取得合約、相關文件的正本以及一份付款通知書，買方需要在指定日期前付清款項，再接續辦理所有權變更登記手續、取得鑰匙，交屋才會正式完成！

日本買房條件？外國人在日本買房須準備哪些文件？

這樣看下來，日本買房流程和台灣差不多！那麼初次接觸日本房產的讀者或許會開始好奇，在日本買房有資格限制嗎？

其實在日本購買房地產的條件相對寬鬆自由，在購屋、買賣土地時並不會看國籍，無論是不是日本人、有無永住居留權，都可以在日本進行房地產買賣。

不過，非日本人在日本買房時需要準備的文件比較複雜，初步盤點下來有這些：

• 身分證彩色正反面影本
• 護照彩色影本
• 戶籍謄本 1 份
• 切結書
• 印鑑證明

💡【房感小叮嚀】
要在日本買房時，繳交的戶籍謄本和印鑑證明需要找翻譯公司翻譯成日文譯本，再去法院或民間公證單位、外交部做認證後，才能在日本使用喔！

外國人如何申請日本買房貸款？日本買房貸款流程介紹！

若是看中日本的低利率而想購買日本房產，貸款這一關算是比較有難度的關卡，因為目前多數的日系銀行都沒有開放銀行貸款給非居住在日本的外國人，因此必須向有在日本開分行、子行的台灣體系銀行進行貸款。例如在東京有台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、中國信託，大阪有兆豐銀行、中國信託等本土銀行進駐！

💡至於日本買房的房貸利率與在台灣差不多，2024 年房貸利率大約落在 2.2％ 至 2.7％ 區間！

不過申辦貸款時要注意，有以下這些條件：

• 房屋屋齡 20 年以內
• 房屋成交價為 3,500 萬日圓以上
• 貸款成數約為成交價的 5～7 成
• 主要以 15～25 年本息攤還
• 無寬限期
• 年收入須達 100 萬台幣以上
• 購屋面積在 50 平方米以上（約 15.12 坪）

日本買房常見問題/注意事項！

Q1. 日本房貸利率低，買房置產划算嗎？

雖然日本房貸利率普遍比台灣低，但這僅限在日系銀行以及日本人適用，沒有具備永住居留證的台灣人如果要辦理貸款購買房產，還是必須走進台系銀行，因此不見得能享有低利率。

💡有意在日本置產者可以再多方比較、審慎評估！

Q2. 日本地震多，該怎麼買到有保障的房屋？

為保障買方，日本房屋的各項資訊其實都是公開透明，並且可以在網路上查詢到的！

💡欲查詢地震、土壤液化、淹水的可能影響程度：住まいの安心研究所
💡欲查詢該物件及其周邊是不是有發生過事故：大島てる 大島てる物件公示サイト

Q3. 日本買房建議購買哪一區？

沒有定居在日本意願的話，筆者認為投資日本房產建議以「這裡有人會租嗎、以後可以賣給誰」為中心觀點，尋找容易出租的精華區做為考量！不過如果只是單純在北海道賞雪、沖繩環島等旅行過程中，看到吸睛的物件而想入手供未來旅遊自住，其實並不划算，入住旅館反而是更好的選擇。

至於容易出租的精華區在哪裡？筆者建議先以日本人均 GDP 排名前三高的地區為主，例如東京、大阪等地，再以物件走路幾分鐘能到當地車站、餐廳及藥妝店等生活機能去縮小範圍。

Q4. 買房後若想出租該如何管理？

購入日本房產後除了自住外，大多數投資人會選擇將房產出租收取租金。有別於台灣屋主大多選擇自己管理租屋，在日本的話，委託租賃管理公司管理租屋是相當普遍的！

如果有規劃將房產出租的話，也須特別注意日本的租賃契約類型！日本的租賃契約可以分為「普通契約」及「定期契約」：

• 「普通契約」在期滿時房客有續約的權利，房東不得擅自請房客退租
• 「定期契約」則是在合約期滿時房客需依約搬離

由此可知，如果未來有意收回自住在日本的房產，建議採定期契約與房客簽約！不過要特別注意的是，簽訂定期契約，租金收益相較普通契約來得低，因此在安排出租前須先謹慎思考喔！

Q5. 在日本買房後再出售划算嗎？

許多國人投資日本房地產除了為了租金收入外，更希望能有賺取資本利得的空間！不過在出售日本不動產時須繳納「資本利得稅」，如果以「台灣個人」名義出售日本不動產的話稅率為 5%～40%；以「台灣法人」名義出售，稅率為 26%；以「日本個人」出售則為 15.15%～30.63%；「日本法人」則為 30%～35%。要特別注意的是，回到台灣後還有「最低稅負制」以及「營業所得稅」要繳納！因此，讀者如果有意願投資日本房地產，可以自行計算評估稅負喔！

日本房屋買賣稅負懶人包！

在日本買房費用文章內已經有為讀者們整理出在日本買房初期以及持有時須支付的費用，這邊主要是整理在日本買、賣房屋時會接觸到的所有稅負！

對於想在日本停留更長時間的人來說，如何獲取日本長期簽證無疑是一個關鍵問題。日本作為東亞的大國之一，保留著豐富悠久的文化以及強勁的科技實力，再加上與台灣的親近性，吸引了不少台灣遊客前往！而無論是要在日本置產生活抑或是留學求職，都可能會考慮申請日本的長期簽證。本文將為讀者們介紹日本簽證的種類以及七種長期簽證，協助讀者們了解申請過程和注意事項！

日本簽證種類有哪些？

根據日本外務省的資料，日本的簽證主要分為短期停留、醫療居留簽證、就勞長期簽證等三個種類：

日本簽證種類1：短期停留（短期滞在ビザ）

以短期訪問或觀光簽證入境日本，通常是以觀光、商務出差，以及拜訪親友為目的，而此類短期停留簽證不允許透過短期工作領到薪資，且在日本停留的時間不得超過 90 天。

目前包含台灣在內，共有 71 個國家的公民可以透過免簽證的方式入境日本！不過除此之外，像是中國、俄羅斯、CIS 諸國（獨立國家國協成員國）、菲律賓、越南等其他國家，需要再備妥相關申請文件向各國的日本駐外大使館、總領事館申請短期訪問或觀光簽證，才得以入境日本。

日本簽證種類2：醫療居留簽證（医療滞在ビザ）

日本的「 醫療居留簽證 」是為了赴日接受治療的外國籍患者，以及陪同者所發放的簽證。醫療居留簽證不僅限於在醫療機構接受治療，健康檢查、溫泉療養等廣大範圍都可成為此簽證的受理對象。

醫療居留簽證的停留時間基本上以 90 天為限，並可多次申請，而多次申請需檢附相關醫師出具之「治療日程表」；如有必要，對於陪同者也會發給與該外國籍患者一樣的簽證。另外，因為陪同者是為了照顧該外國籍患者而赴日，故不得從事任何有報酬的活動。

如果在日本有住院等情況發生，可視患者的治療情況，將停留時間延長至 6 個月或一年等（但不可多次申請），有需要的外籍客可備妥相關申請文件，向各國的日本駐外大使館、總領事館申請。

日本簽證種類3：就勞、長期居留（就労・長期滞在ビザ）

「 就勞、長期居留簽證 」是以赴日就職或長期居留為目的所發放的簽證，打工度假制度也包含在內。此類簽證可申請：一般簽證、就業簽證、高度專門職簽證、特定簽證、創業（起業）簽證、外交簽證、公務簽證、官方簽證，具體可停留時間會視各類簽證而有所不同，詳細的長期簽證說明及申請方式筆者將於下一段說明！

日本長期居留簽證種類

日本長期居留簽證的種類相當多，我們可以根據赴日目的來做選擇，以下筆者將會介紹較為常見的七個日本長期居留的簽證種類，並會詳細說明各個簽證的資格限制、在留期限等相關資訊。

日本長期居留簽證1：一般簽證

如果赴日目的為留學、培訓或研習（如來自公司、地方政府等的培訓人員，進行不涉及實際工作的培訓）、無薪實習等，或者來學習日本文化者，以及跟隨獲得長期居留簽證的家人一起來的配偶、子女，就需要申請「 一般簽證 」。

💡一般簽證在留時間

• 留學：3 個月到最長 4 年 3 個月為限
• 研習：3 個月、6 個月、1 年、3 年
• 文化活動或實習：3 個月、6 個月、1 年
• 家屬滯留：3 個月到最長 5 年為限

日本長期居留簽證2：就業簽證

由日本公司聘用，並有領到薪資的正職工作者，就可以申請「 就業簽證 」，職業簽證包含了 16 種職業類別：教授、藝術、宗教、媒體報導、經營管理、法律/會計業務、醫療、研究、教育、技術/人文知識/國際業務、企業内人事調動、看護等。

💡就業簽證在留時間

• 經營管理：3 個月、4 個月、1 年、3 年、5 年
• 其他職業：3 個月、1 年、3 年、5 年

日本長期居留簽證3：高度專門職

「 高度專門職 」也是工作簽證的一種，設立目的是通過給予中長期的居留簽證及優待條件，吸引外國籍的高級專業人才（如學術研究人員、律師、工程師、其他專業技術人員等）赴日工作。

根據申請人的學經歷以及各種相關資格的審查，若評分合計超過 70 分即可申請。而高度專門職又可分類為以下 3 種：

(1) 高度專門職1號（イ）：高度學術研究活動

進行高度學術研究活動的專業人才。即在日本公立或私立機關，進行研究或教育活動，就可以申請這個類別。舉例來說，教授、講師，或是研究機構的研究員便可申請此簽證類別。

(2) 高度專門職1號（ロ）：高度專門・技術活動

為就業簽證內「 技術/人文知識/國際業務 」的升級版，根據與日本的公立或私立機關簽署的合約，在日本進行有專門知識或技能的業務活動，便可申請此類別。

(3) 高度專門職1號（ハ）：高度經營・管理活動

在日本的公立或私立機關從事經營或進行管理活動，可以申請這個類別。

💡高度專門職在留時間

• 符合高度専門職資格的外國人：5 年
• 符合特別高度人材制度的外國人：5 年
• 高度専門職資格、特別高度人材制度者的配偶及子女：1 年、3 年、5 年

日本長期居留簽證4：特定簽證

擁有日本國籍或永住資格者的配偶、子女，以及前往日本進行特定活動者（包含打工度假、有薪實習、長期的觀光計畫、未來創造人才制度等），皆可以申請「特定簽證 」。若為符合一定條件的海外優秀大學畢業生，可以申請為期 2 年的「特定活動」在留資格在日本找工作。

💡特定簽證在留時間

• 特定活動：3 個月、6 個月、1 年、3 年、5 年
• 日本國籍者的配偶者或子女：6 個月、1 年、3 年、5 年
• 永住資格者的配偶子女：6 個月、1 年、3 年、5 年

日本長期居留簽證5：創業（起業）簽證

受到日本經濟產業部長認證的地方政府、民間事業所支援的外國籍創業家，及其配偶、子女可申請此「 創業簽證 」。

💡創業簽證在留時間

• 起業簽證：6個月、1年

日本長期居留簽證6：外交簽證

若作為日本政府所接待的外國政府外交使團，或是領事館的成員，即可申請此「 外交簽證 」。

💡外交簽證在留時間

• 外交簽證：外交活動期間

日本長期居留簽證7：公務簽證

受日本政府所委託的外國政府或國際組織來日本辦公者，及其配偶、子女，可申請「 公務簽證 」。

💡公務簽證在留時間

• 公務簽證：15 日、30 日、3 個月、1 年、3 年、5 年

日本長期簽證申請流程

在介紹簽證申請流程之前，必須先解釋一下「 簽證 」與「 在留資格 」的差異。在日本，簽證與在留資格時常會被視為是同樣的東西，不過嚴格來說，「 簽證 」是指在入境日本前，由海外的日本大使館、日本領事館所發行，為了確認護照是否有效，以及申請人能否合法入境的資料；「 在留資格 」則是指入境日本後，由日本法務省入國管理局所核發，對於其在日本居住、工作、生活等一系列活動進行分類的許可。

因此！外國人若要入境日本，進行長時間的停留並從事活動時，一定要同時取得「符合其活動的簽證」及「在留資格」才行。而一般來說，若以特定身份前往日本，順序通常為「先獲得在留資格」，「再用該資格去申請對應的簽證」。以下筆者就帶大家來看日本的長期簽證申請流程吧！

STEP 1：繳交在留資格證明書（在留資格証明書 COE）進行申請

第一步先向日本的「出入國在留管理廳」繳交在留資格證明書（在留資格証明書 COE）等資料進行申請。根據不同的在留資格，所須繳交的文件資料也有所不同，可參考出入國在留管理廳的網站對照，不過基本上都包含下列文件：在留資格證明書、大頭照（3×4cm），以及回郵信封。

STEP 2：等候約 1 到 3 個月不等的審查期

繳交完在留資格證明書（COE）後，COE 的標準審查時間為 1 至 3 個月。而每年的 11 月至隔年 3 月是入管審查旺季，審查時間也會相對拉長，如果讀者是在這個期間內申請，須耐心等候喔！

STEP 3：持在留資格證明書至日台交流協會辦理簽證

拿到在留資格證明書（COE）後，就可以到「日台交流協會」申請簽證！一般而言，這份在留資格證明書效期為 3 個月，若效期內未成功取得簽證，則該在留資格證明書失效，就須重新申請。

根據日台交流協會的規定，申請日本簽證須繳交的共同文件如下：

• 護照正本（如有舊護照也請一併提出）
• 簽證申請書（申請人須親自簽名與護照簽名欄一致）
• 直 4.5 公分 × 橫 3.5 公分彩色白底證件照 1 張（6 個月內拍攝、正面、脫帽、無背景）
• 身分證正本及正、反面影本 1 份（未滿 14 歲者，須提出戶口名簿正本及影本代替身分證）
• 在留資格認定證明書正本及正、反面影本 1 份

根據簽證種類的不同，所需要補充的文件也會有所不同。例如「 就勞簽證 」就必須額外繳交畢業證書（或預定畢業證書）、成績單（標註選修課程）等文件，至於其他簽證須繳交的文件可以向日台交流協會確認。

STEP 4：等候約 5 到 7 天的發簽日

原則上會在簽證受理申請後 5 個工作天内核發，但如果因審查要求須補加資料，則有可能會延後發給簽證。

STEP 5：持申請簽證入境日本後，領取在留卡

在入境日本時記得領取在留卡，並於拿到在留卡後的 2 週以內，到自己居住的市、區、町、村的政府公所（市役所、區役所等）辦理「 居民登錄手續 」。

日本簽證常見問題

Q：哪種長期簽證較容易申請？

若需長期旅居日本，較常申請的簽證為留學簽證、打工度假簽證、就勞簽證、高度專門職簽證、經營管理簽證、特定技能簽證等 6 類，筆者將各類簽證的重點整理在下面的表格，供有需要的讀者參考！

除了留學簽證以外，就勞簽證裡的第 10 類「技術．人文知識．國際業務」，是最多台灣人赴日拿的工作簽證，根據日本總務省統計，2022 年持用此類簽證的台灣人就高達 1.2 萬人。

Q：在留資格證明書（COE）被拒絕該怎麼辦？

若繳交在留資格證明書（COE）後被拒絕，可能是被審查人及所屬單位遭日本出入國在留管理廳判斷為有風險或不合規定。若被拒絕，可先修改你的繳交資料後再次提出申請。

2024 年最新！日本推「數位遊牧簽證」

如果上述的長期居留簽證皆不符合你的赴日目的，或是尚未取得日本公司聘用資格導致無法申請就勞簽證，或許可以考慮看看日本在 2024 年 3 月底推出的「數位遊牧簽證」！

數位遊牧簽證（Digital Nomad Visa）制度主要是讓具有穩定收入的遠端工作者能在外國生活和工作，這群遠端工作者不需要依賴當地的工作機會，同時也能刺激旅遊業！

日本數位游牧簽證申請資格

• 申請者須來自日本開放免簽的 49 個國家之一，例如美國、澳洲、泰國、新加坡、台灣等
• 申請者個人年收入須達 1,000萬日圓（約 210 萬台幣）
• 自營工作者也可申請，不過須擁有個人健康保險
• 雇主須為非設籍日本的企業

其他日本數位遊牧簽證注意事項

• 在日本居留時間為 6 個月
• 符合簽證資格者可攜帶配偶和子女一起入境
• 簽證到期不可續簽，須離境日本 6 個月才能再次申請